构筑法治状态下的生活品质之城/何云笑

作者:法律资料网 时间:2024-05-10 07:17:50   浏览:9154   来源:法律资料网
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构筑法治状态下的生活品质之城

何云笑


“生活品质”是新时代杭州提出的城市品牌,是落实科学发展观、构建和谐社会的具体写照。多年的改革开放,已经让杭州这个历史名城有了质的发展:GDP位居全国前列;经济、文化、环境、社会发展等各项指标优异;人民的生活水平显著提升;群众生活质量、满意程度较高,并受到国内外广大游人的喜爱,使得杭州成为了真正的人间天堂。杭州的发展与进步,离不开一代又一代杭州人的开拓进取,同时也离不开广大外乡务工人员的辛勤劳动,“生活品质”,就是代表人们日常生活的品味和质量,包括经济生活品质、文化生活品质、政治生活品质、社会生活品质和环境生活品质“五大品质”。杭州与北京、上海单比文化创作和欣赏;与广州、深圳单比经济和创业发展;与南京、西安单比历史文化遗存,都肯定不占有优势,但杭州有自己的特点,那就是环境、文化、创业等有机地融合,互为支撑,继而构成了我们这个城市整体的生活品质。
应当说,“生活品质”是在已有经济基础之上,城市的居民们对其生活的各方面,有了更高的要求,从整个城市发展而言,杭州已经开始向发达城市迈进,换句话说,也就是向生活品质之城迈进,在这个关键时刻,杭州的发展需要的是一系列的有效措施,其中最基本也是最重要的,就是应当有完善、健全的法律制度和文明、合法的执法环境。把构筑生活品质之城建于法治的基础之上,应用法律来保障居民的生活,处理遇到的问题,以法律作为这个高品位城市的坚强后盾,全面打造“平安杭州”、“品质城市”。
构筑法治状态下的生活品质之城,首先要从健全、完善城市的法律法规着眼。作为一个省会城市,杭州有着较多的立法权限,这就能根据城市的自身特点和实际情况,更好更方便地制定出相关的法律规范,以此促进城市的进一步发展。近几年,杭州的立法工作有了很大的发展与进步,一系列重要的法规规范被制定实施,为杭州的经济社会持续发展提供了高层次的制度保障。立法的科学与民主,是现代国家社会的切实要求,一个城市的立法工作,其实是这个城市的居民对己身权利的诉求表现,各阶层的利益调和,可以充分反映在立法上。制度性的东西有利于规范整个城市的所有运作,也为人们提供了自由行使权利的平台。杭州的“品质生活”建设需要相关的法律制度,今后的立法应以围绕构筑“品质生活之城”为中心,从百姓最关心、最需要和最想解决的事情出发,做到立法为民、为民立法。
其次,在完善、健全配套的法律制度规范后,城市的政府机关,皆应秉公执法,将法治主义真正落实到具体的执法过程中。尤其在处理城市住房拆迁、(郊区)农村土地征收征用、医疗保险、大学生就业安置等影响到居民切身利益的重大问题上,一定要依法办事,综合考虑各方面的需求,把人民当作城市的主人。各级政府、行政部门必须严格遵守宪法、法律,一切以法为据。特别是按照法律规定,维护和保障公民的基本权利及其他各项权利。公民权利是国家权力的来源,是社会主义法治社会的基石,当代民主文明国家,无不以保障本国公民权利为己任,法治基于法制,法制始于公民权利,公民权利就是法律将其实证化——转化为法律所规定的基本权利、普通权利和其他法律权利等。政府维护公民权利(利益),也就是在维护法制,进而维护法治体系。城市的“生活品质”,是全市人民的“生活品质”。经济、教育、文化、环境、创业等各项“品质”之提升,归根结底,乃是公民权利要求的充分展现,可以由此勾勒出法治与“品质”城市建设的密切关系,将一个高品味之城,容入到法治的庇护之下,其居民,是最为安全和幸福的。
无救济就无权利,权利有救济是权利存在的根本意义,法治的内涵就是依法治理。在整个法治环境中,司法是重要的一环,它为城市公共利益与居民私人法益提供了最后的防线。“品质生活”需要强有力且坚持法治与公平正义的司法机关为其“保驾护航”,在裁判公共利益与私人法益平衡的时候,司法机关拥有最终的决定权,这就要求其他人不得任意干涉司法独立,而司法机关则必须以法律作为其认定案件、处理纠纷的惟一依据,不能枉法裁判,以此损害公民、法人、社会团体和其他组织的合法权益。
城市的品质提升需要一个稳定的社会秩序,而这个社会又应当是开放的、自由的。社会主义的基本矛盾就是人民日益增长的物质文化需求和落后的社会生产之差距。随着经济的快速发展,人们早已解决了基本物质需求问题,朝着更高的追求迈进。市场经济其实质就是法治经济,它要求人们在经济生活当中,不但要遵从客观经济规律,还要遵循法律制度,所有参与竞争的市场主体都必须遵守“游戏规则”。生活品质之建设,应当理解为进一步繁荣社会主义市场经济、提高人民生活水平。可以想像,若在一个法制不健全、法治不贯彻的市场环境下,,不平等的现象将屡屡发生,市场将丧失充分竞争的条件,经济的持续发展就会受到极大的阻碍,最终导致其失去活力,各项水平指标随之下降,生活品质也将成为空谈。所以,有品质的生活其基础的就是经济的发展,而经济发展则需要法制(法治)。
构筑法治状态下的生活品质之城,是杭州历史发展的必然要求,是社会主义“依法治国”的具体内涵,更是人民群众的真实呼声。将法律作为这个城市的根本管理手段,将法律作为一切工作的起点,将法律作为保障人民群众的利益盾牌,是法治精神的集中体现。我国有着深厚的人治和行政治理传统,人们普遍缺乏用法律的思维来处理社会关系、解决社会事务。随着社会进步,大家会逐渐意识到,法治就是在维护和保障他们的切身利益,法治国家就是他们行使权利最可靠的地方,同时,法治也是真正的以人为本。在法治国家,以人为本就是以国民的利益为出发点,所有的政策、法律、制度规范都以保障国民权益为核心,政府树立了以民为本、为民服务的执政理念,将行政工作纳入到法制的框架之下,使得其更具有合法性、规范性。
现今的杭州已不仅仅是中国的一个城市,她更是中国的一个象征。在与国际接轨日益紧密的二十一世纪,杭州即将或许已经成为了国际性的都市,人们的生活会越来越好,越来越多的国际人士会来到杭州,一个有法制基础和法治传统的杭州,将更受世界的认同与青睐。

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重庆市电影管理办法

重庆市人民政府


            重庆市电影管理办法

      (1997年12月2日重庆市人民政府令第8号发布)

  第一条 为加强电影行业管理,促进电影事业的发展和繁荣, 满足人民 群众不断增长的文化生活需要,根据国务院《电影管理条例》等有关法律、法规规定,结合 本市实际,制定本办法。
  第二条 在本市行政区域内从事电影活动的单位和个人均应遵 守本办法。
  第三条 从事电影活动必须坚持为人民服务、为社会主义服务 的方向和 百花齐放、百家争鸣的方针,弘扬主旋律、提倡多样化,以社会效益为主,实现社会效益和 经济效益的共同提高。
  第四条 市文化行政管理部门主管全市电影管理工作。
  区(市)县文化行政管理部门按照本办法规定,负责本行政区域内的电影管理工作。
  第五条 各级文化行政管理部门对电影事业的发展履行下列职 责:
  (一)制定本地区电影事业的发展规划并组织实施;
  (二)落实电影产业政策,加强宏观调控;
  (三)实施电影行政管理,协调有关部门关系;
  (四)扶持农村及少数民族地区、边远贫困地区电影事业发展;
  (五)组织电影专业培训,指导电影技术设施改造,提供信息服务等。
  第六条 电影由电影制片单位摄制,设立电影制片单位须符合 国务院《 电影管理条例》有关规定,由申请单位的上级行政主管部门报经市文化行政管理部门审核后 ,由市文化行政管理部门报国务院电影行政管理部门审批。
  第七条 鼓励电影发行、放映单位和其他企事业单位、社会团 体及个人以投资、资助等形式参与摄制电影片。
  第八条 进口电影片须按国务院《电影管理条例》规定办理。 未经国务 院电影行政管理部门批准,任何单位和个人不得从事进口境外电影的业务活动,不得以科研 、教学等名义进口故事片和国家规定禁止进口的其它电影片。
  第九条 电影发行、放映实行经营许可证制度。
  《电影发行经营许可证》和《电影放映经营许可证》由市文化行政管理部门统一制作。
  《电影发行经营许可证》由市文化行政管理部门负责核发;《电影放映经营许可证》由区( 市)县文化行政管理部门负责核发。
  未取得以上许可证的单位和个人不得从事电影发行、放映活动。
  第十条 设立电影发行单位应当具备下列条件:
  (一)符合我市电影发行事业的专业规划;
  (二)有适应电影发行业务需要的组织机构和专业人员;
  (三)有符合发行电影片要求的资金、场所、设施和设备;
  (四)国家电影行政管理部门规定的其它条件。
  第十一条 设立电影发行单位,应向市文化行政管理部门提出 申请,经 审查符合规定条件的,发给《电影发行经营许可证》。申请人凭许可证向工商行政管理部门 申请办理营业执照。
  第十二条 设立电影放映单位应当具备下列条件:
  (一)符合本行政区域内电影网点布局;
  (二)有合格的电影放映经营管理人员和技术人员;
  (三)有符合电影放映规定条件的资金、场地、设备和安全卫生设施;
  (四)有健全的电影放映管理制度;
  (五)有合法的供片渠道;
  (六)国家电影行政管理部门规定的其它条件。
  第十三条 设立电影放映单位,按下列程序办理《电影放映经 营许可证》后,凭许可证依法向有关部门办理其它证照:
  (一)从事新形式电影放映的单位,向所在地的区(市)县文化行政管理部门提出申请,经 审查符合规定的,报市文化行政管理部门审批发证;
  (二)除(一)项规定以外的电影放映单位,由所在地的区(市)县文化行政管理部门审批 发证。
  第十四条 驻渝部队(含武警)需对外从事营业性放映的电影 放映单位,按本办法第十三条规定办理有关证照,并接受有关部门的管理。
  驻渝部队(含武警)系统内部发行和放映的电影片,不得对外发行或进行营业性放映。
  第十五条 市外的电影放映单位和个人,在本市从事电影放映 活动的, 应向市文化行政管理部门或其委托的区(市)县文化行政管理部门申请,经批准发给《电影 放映临时许可证》后,方可从事电影放映活动。
  第十六条 从事电影发行、放映的单位和个人,不得发行、放 映未经国家许可或未经文化行政管理部门登记的影片。
  因文化交流和学术研究等需要,在本市举办未获国家《电影片公映许可证》的影片放映活动 ,必须向市文化行政管理部门提出申请,按国家有关规定被批准后,方可在指定的范围、时 间、场所内放映。
  第十七条 任何单位和个人不得利用电影资料片从事经营活动 或变相经营活动。
  第十八条 非营业性电影放映单位,不得从事营业性电影放映 活动。
  第十九条 对电影经营单位实行一年一检的年检制度。
  电影发行单位由市文化行政管理部门负责年检;电影放映单位由所在地的区(市) 县文化行政管理部门负责年检。
  年检的主要内容包括:电影经营单位执行国家有关电影管理的法律法规、电影设备设施、发 行放映国 产影片、上缴国家电影事业发展专项资金、填报国家电影统计报表以及安全、卫生、消防等 情况。
  年检合格的电影经营单位,换发电影经营许可证。年检不合格的电影经营单位,限期整改, 整改期内达到年检要求的,换发电影经营许可证,限期内仍未达到要求的,取消电影经营资 格。
  第二十条 电影发行实行影片登记备案制度。
  进入本市行政区域内发行的35毫米影片及新形式影片,由电影发行单位于新片发行前 5日 内向市文化行政管理部门登记备案;16毫米影片由电影发行单位在影片发行前3日内向所 在地的区(市)县文化行政管理部门登记备案。
  影片登记备案应当提交下列文件:
  (一)电影发行单位的电影经营许可证;
  (二)国家电影审查机构颁发的《电影片公映许可证》;
  (三)在本市(或部分区域)发行影片的有效版权证明书或合同书。
  第二十一条 电影版权受《中华人民共和国著作权法》(以下 简称《著 作权法》)保护,除法律另有规定外,未经电影著作权人许可,任何单位和个人不得采用任 何载体形式对影片进行复制、发行、播放。电影经营单位依法取得电影片地区发行权的,受 《著作权法》保护,任何单位和个人不得侵犯其合法权益。
  第二十二条 从事电影发行、放映的经营者,依法享有经营自 主权,其经营方式自主决定。
  电影发行、放映经营者应当遵守国家有关法律、法规和规章,自觉维护电影院的公共秩序和 环境卫生,保障观众的安全和健康。
  第二十三条 对电影院实行等级管理制度。电影院等级评定标 准,由市 文化行政管理部门拟定,经市人民政府批准后执行。电影院等级由市文化行政管理部门根据 电影院等级评定标准组织评定。
  电影票价由电影放映单位自主定价,其售出的电影票券应注明票价,并与实际售价相符 。电影票券由核发《电影放映经营许可证》的部门监制。文化、物价行政管理部门应当依法 加强对电影票价的监管工作。
  第二十四条 市和区(市)县人民政府应当把电影放映设施建 设纳入规划。
  改建、拆建电影放映设施,必须经电影放映单位所在地的县级以上文化行政管理部门批准, 不得小于原有的规模,不得擅自将电影设施挪作它用,保持影院设置与人口的合理比例。
  重建后的建筑系多层或高层的,电影放映厅原则上应安置在平街层,以利观众出入方便、安 全。
  第二十五条 鼓励社会单位和个人投资兴建电影放映设施。
  第二十六条 电影发行、放映单位应依照国家有关规定缴纳国 家电影事业发展专项资金。
  电影事业发展专项资金由市文化行政管理部门和市财政行政管理部门依法组成的市专项资金 管理委员会统一管理,专门用于发展下列电影事业:
  (一)城市电影院技术设备的更新改造;
  (二)扶持农村地区、少数民族地区和边远贫困地区电影事业的发展;
  (三)经市专项资金管理委员会批准需要资助的其它电影事业。
  第二十七条 违反本办法规定,擅自设立电影制片、进口、发 行、放映 经营单位和利用电影资料片从事经营或变相经营活动的,由县级以上文化行政管理部门予以 取缔,没收违法物品和违法所得,并处以违法所得5倍以上10倍以下的罚款,违法所得无 法认定的,处以3000元以上1万元以下的罚款。
  第二十八条 违反本办法第十六条规定的,由县级以上文化行 政管理部 门责令停止违法活动,没收违法物品和违法所得,并处以违法所得10倍以上15倍以下的 罚款,情节严重的,由原发证机关责令停业整顿或吊销电影发行(放映)经营许可证;构成 犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十九条 违反本办法第二十六条规定,不缴纳电影事业发 展专项资金的,由 县级以上文化行政管理部门责令其限期缴纳,逾期不缴纳的,依法追缴,并处以应缴款额2 倍的罚款。
  第三十条 违反本办法第二十一条规定的,由市版权行政管理 部门或者 由其依法委托的文化行政管理部门责令赔偿、没收违法物品和违法所得,并处以1万元以上 10万元以下的罚款,造成电影版权人经济损失的,还应当依法承担民事责任。
  第三十一条 文化行政管理部门及其工作人员,在电影管理活 动中滥用 职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十二条 当事人对行政处罚不服的,可依法申请行政复议 或者向人民法 院提起诉讼。逾期不申请行政复议,不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,作出行政处罚 决定的机关可申请人民法院强制执行。
  第三十三条 本办法自1998年1月1日起施行。原《重庆 市电影发行放映管理规定》(重府令第62号)同时废止。

定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


  【问题提示】
  近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃,更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定?
  【要点提示】
  定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,法律、行政法规没有强制性规定,故定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。
【案情】
原告:张某。
被告:熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年,二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月,二人达成协议,熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某,转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后,出具收条并在收条上签注:“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月,熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》,合同原件由张某持有。此外,双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议,但未即时结清。
2006年下半年,根据当时的有关规定,允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费,拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥,××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某,请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效,并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
  【审判】
××市××区人民法院经审理认为:
  本案系房屋定购指标转让纠纷,诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让,转让是否有效,成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份,有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时,她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让,是一种权利的转让。事后,购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》,实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标,张某也实际支付了转让费,并以熊某的名义向开发商交纳了购房款,双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中,张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实,开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式,对此种转让予以认可。因此,张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效,张某和熊某均应按合同履行义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定,参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第三条的规定,判决:一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效;二、熊某在判决生效后十日内,配合张某办理房屋的更名过户手续,相关费用由张某负担;三、张某在判决生效后十日内,支付给熊某购房指标转让费1.5万元;四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决,提起上诉,请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为:
  双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中,熊某基于××市××区××单位职工的特定身份,有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格,其将购买资格转让给张某,实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示,没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此,二审判决:驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  本案的处理主要涉及以下法律问题:1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么;2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
  理论界及实务界对此有两种观点:一种观点认为,转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人,属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中,熊某虽然取得了房屋购买指标,但若其未与开发商签订购房合同,就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系,又如何将其让与给他人?
  另一种观点认为,定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中,张某与熊某订立口头协议之时,张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上,张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权,但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益,已经达到了权利的标准,在法理上应归为一种可期待物权,属于债权的范畴。
  二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效,主要理由是:1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第(一)项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的,转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利,不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税法规定。
  另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效,主要理由是:1、双方签订房屋定购指标转让合同,是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益,也没有损害国家和社会公共利益。
  笔者认为,定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有:
  1.从法律规定看,对于基于特定身份取得的定购资格的转让,我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外,因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身,所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
  2.从理论上讲,在民法上,奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预,强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念,其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由,使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思,在不违反法律的前提下,对自身利益的得失变更做出安排;是平等主体通过自由、平等地协商,决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下,私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重,而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标,也是有着法理基础的自由。
  3.从社会价值取向来看,本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人,意思表示真实,也不存在欺诈、胁迫等情形,更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效,势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气,更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
  【经验借鉴】
  定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中,因缺乏足够的法律依据,很容易引起纠纷,引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费,就拒绝继续履行更名手续,导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此,笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式,以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明:“本房屋由乙××出资购买,房屋所有权归乙××,与甲××无关。”只有这样,当实际购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋属于自己,而房屋登记不实,应予纠正。否则,如果不重视书面证据的收集和保存,转让人一旦反悔,否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人,受让人将无法取得房屋产权,而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者,如果受让人不能证明购房款由自己实际支付,则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
  此外,若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人,对受让人应怎样予以救济?笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行,而房屋登记不实的情况下,可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度,来纠正房屋登记簿的不实记载,实现对受让人的权利救济。
  更正登记在具体适用中分为三种情形:一、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人书面同意更正,登记机构对申请人提交的书面证据进行审查,予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名,不论转让人是否同意更正,登记机构经审核,认定有证据证明登记确有错误的,予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人不同意更正,双方争议一时难以化解,更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护,受让人可申请异议登记,暂时中断登记簿的公信力,并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外,房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称,或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记,必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为,在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续,不仅可以免交税费,还可以简化程序,缩短时间。


作者单位:竺雨迪,湖南大学法学院在读硕士;肖贞英,湖南省长沙市芙蓉区法院。