房价下跌时购房人差价补偿法律辩析/王德山

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 14:24:37   浏览:8009   来源:法律资料网
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            房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

 王德山 姜晓琳

内容提要:房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,无论房屋是否办理了过户手续,对当事人具有法律约束力。因此,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词:买卖合同 降价 补偿差额

近期,许多房地产开发商为了促销,纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同,如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法,不违反法律、行政法规强制性规定,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因此,房屋买卖合同成立并生效后,无论房屋是否办理了过户手续,对合同效力均无影响,合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说,购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房,之前已购房屋的购房人,要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更房屋买卖合同内容(即价格条款)。但是,除因法律规定或者合同中约定事由外,合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售,使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据,开发商有权拒绝该要求。理由是:
第一,普通商品房买卖是一种市场行为,普通商品房价格完全由买卖双方商定,一旦房屋买卖合同成立,任何一方不得擅自变更和解除,其中包括房屋买卖价格。同时,开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格,购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二,任何交易均存在一定的风险,在市场经济情况下,商品的价格随时存在涨跌的可能,其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外,房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三,购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定,关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一,《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然,房屋买卖合同是否变更或撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。由此可见,开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说,开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二,《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题,购房人与开发商可以进行协商,达成补偿协议,此点将在下面论述。
综上,除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额,但在下列情形下,购房人有权要求开发商给与经济补偿:
(一)房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时,合同当中特别约定,开发商在合同订立后一定期限内,如果同一楼盘的房价下降,给与购房人以差价补偿。那么,如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘,开发商属于违约,购房人因此可以依据合同的约定,要求开发商承担违约责任,给予差价补偿。当然,对此约定,购房人必须在合同中有明确具体的约定,避免开发商玩弄文字游戏。
(二)开发商单方承诺
除合同订立时,买卖双方在合同中有明确约定外,无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后,如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下,开发商有义务履行对购房人的承诺,购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面:第一,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,或者保证所购房屋具有保值或升值空间;第二,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,否则,即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售,而后一种承诺是不但承诺不降价销售,而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者,如果合同订立后,开发商降价销售约定范围内楼盘的,购房人都有权要求开发商承担违约责任,给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形,第一,购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺;第二,开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”,根本无法兑现,或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前,如果本项目同等单位减价,即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”,实际上是一种赠与行为,而在法律上讲,除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说,开发商到时有权对购房人不补差额。另外,“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念,到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价,是同户型、同总价、同单价,还是其它情形,均不确定。一方面,假若此次促销活动中房子全部售完,则此前提条件已不存在,业主不可能有差价补;另一方面,因为小区的每一套房子都是独一无二的,届时业主即使发现房屋贬值,也可能发现自己很难举出参照物。 因此,开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体,含义清晰,购房人才能较好地维护自己的权益。
(三)买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”开发商与购房人协商,自愿达成补偿协议,对降价前已购房人进行差价补偿,不违反法律、行政法规强制性规定,开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一,是“契约自由,意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立,当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商,自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款,不违反法律、法规规定,未损害第三人的利益。因此,协议一旦达成,开发商即有义务履行该协议,购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然,该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议,在协议没有达成前,购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约,如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等,购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失,则属于承担违约责任的问题,适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中,买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前,开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等,约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同,并交纳一定数额的定金,在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书,但未签订房屋买卖合同,因房屋买卖合同未成立,故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
(注:原文发表在《商业时代》2009年第19期)

作 者:
王德山:男,1962年生,汉族,副教授,河南人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
姜晓琳,女,1983年8月生,汉族,山东日照人
首都经贸大学法学院,2007级民商法硕士研究生
地 址:北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编: 100070
电 话:(010)83952248(办),13701207656
电子邮箱:wdsh368@sohu.com

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海关总署关于兵器工业总公司生产的奥拓微型轿车享受税收优惠的批复

海关总署


海关总署关于兵器工业总公司生产的奥拓微型轿车享受税收优惠的批复
海关总署


重庆海关:
你关《关于长安奥拓车80%国产化率核定的初审报告》(渝关税〔1997〕27号)收悉。
关于兵器工业总公司生产的奥拓微型轿车申请按80%国产化率享受税收优惠政策问题,经机械部国产化技术鉴定专家组和海关国产化核定小组共同审核,确认该车型截止1996年12月底累计实现国产化率85.28%。根据《关于运用税收优惠促进小轿车国产化的暂行规定实施
细则》(署税〔1992〕746号),同意该车型享受国产化第三阶段的税收优惠政策,即:自1997年6月1日起,进口用于生产奥拓微型轿车的关键件适用关税税率为20%。
此复。



1997年8月5日

油(气)田非密封型放射源测井放射卫生管理办法

卫生部 中国石油天然气总公司


油(气)田非密封型放射源测井放射卫生管理办法
1991年9月14日,卫生部、中国石油天然气总公司

第一章 总 则
第一条 为保障油(气)田非密封型放射源(以下简称非密封源)测井人员和公众的健康与安全,促进放射性示踪测井事业的发展,根据《放射性同位素与射线装置放射防护条例》的有关规定制定本办法。
第二条 凡在中华人民共和国境内,从事油(气)田非密封源测井或其实验研究(以下简称非密封源测井工作)的单位和个人,都必须遵守本办法。
第三条 从事非密封源测井工作,必须具备合格的卫生防护设施,遵循放射实践正当化,放射防护最优化的原则,并严格遵守个人剂量限值的规定。
第四条 国家对油(气)田非密封源实验室的新建、改建、扩建工程、非密封源测井工作及其放射工作人员实行许可、登记、审批制度。
第五条 省、自治区、直辖市人民政府卫生行政部门(以下简称省级卫生行政部门)和国务院卫生行政部门对非密封源测井工作的放射卫生防护实施监督。

第二章 许可、登记与审批
第六条 新建、改建、扩建油(气)田非密封源实验室工程的建设单位,必须在工程立项后、建造前,向所在地省级卫生行政部门提出申请,并取得放射工作场所工程项目放射防护批准书后,方可动工建造。
省级卫生行政部门应当自受理油(气)田非密封源实验室工程项目放射防护审批申请书之日起,六十日以内作出是否批准的书面答复。
第七条 油(气)田非密封源实验室工程项目放射防护审批申请,必须提供下列资料:
(一)说明下列内容的申请书:
1.工程项目的用途、任务来源和预定竣工日期;
2.工程地区的居民建筑物分布、全年风向频率、水文地质情况和环境放射性本底水平。
3.实验室的类别和级别,放射性核素的日最大等效操作量、年最大等效使用量和最大等效库存量;
4.实验室的面积、布局、分区、出入口和主要实验设备所在位置;
5.放射卫生防护与安全设施。
(二)工程项目的可行性分析报告及其批准文件的影印件。
(三)放射防护评价报告书(表)。
(四)标有以实验室建筑物为中心、50米直径范围内,各建筑物比例尺、方位和高度的环境平面图。
(五)标有比例尺和方位的实验室(包括贮存设施、废水废物处理设施)平面图。
(六)标有比例尺的实验室(包括贮存设施、废水废物处理设施)主要部门剖面图。
(七)附有说明的排水、排气系统图。
(八)经环境保护部门批准的环境影响评价书(或表)。
第八条 油(气)田非密封源实验室工程项目竣工后,须经核发放射工作场所工程项目放射防护批准书的省级卫生行政部门验收。对确认符合原设计的放射工作场所工程项目,自竣工验收之日起30日以内,签发放射防护验收合格报告。
第九条 从事非密封源测井工作的单位,必须持有省级卫生行政、公安部门核发的《放射性同位素工作许可登记证》(下称许可登记证),方可正式启用建成的非密封源实验室。
第十条 从事非密封源测井工作申请许可登记证的单位,必须具备下列条件:
(一)持有省级卫生行政部门签发的放射工作场所工程项目放射防护验收合格报告;
(二)设有符合第十三条规定的放射防护组织机构和人员;
(三)具有适合非密封源测井作业,并领得放射工作人员证的放射工作人员;
(四)配备有必要的工作设备、卫生防护设施、放射防护用品和放射防护监测仪器;
(五)制订有合理可行的放射防护规章制度。
第十一条 从事非密封源测井工作的放射工作人员,必须符合下列条件:
(一)职业健康检查合格;
(二)具有高中以上(或相当高中)文化水平,经过专业技术、放射防护及其法规知识的培训并考试合格;
(三)持有省级卫生行政部门核发的放射工作人员证。
第十二条 从事非密封源测井工作的放射工作人员的专业技术水平由所在单位考核,放射防护及其法规知识水平由省级卫生行政部门考核。

第三章 放射防护管理
第十三条 从事非密封源测井工作的单位及其上级主管部门,设立放射防护委员会或者领导小组,由主管安全卫生的负责人担任主任或者组长,并建立放射防护机构和配备放射防护专职人员。
从事非密封源测井工作的测井小队,设置1名兼职的放射防护安全员。
第十四条 从事非密封源测井工作单位及其上级主管部门的放射防护委员会或者领导小组,是本单位或者本部门负责人领导下的放射防护工作的组织领导机构,行使对本单位或者本部门放射防护工作的协调、监督和检查等职权。
第十五条 从事非密封源测井工作的单位的放射防护机构,在本单位负责人的领导下,执行下列任务:
(一)宣传贯彻放射防护法规、标准,组织培训放射工作人员;
(二)放射防护规章制度的拟订和实施情况的检查;
(三)组织或实施放射工作场所放射防护检测、个人剂量监测和改进防护设施;
(四)放射防护情况的调查、统计、资料汇总和报告;
(五)组织或实施放射工作人员的健康检查和医学监护;
(六)协助上级监督部门调查和处理放射事故;
(七)放射防护档案的建立与管理。
第十六条 非密封源实验室应当设在地势较高,地下水位较低,生活区最小频率风向的上风侧,并与生活区分开的单独建筑物内,也可以设在建筑物的一层或者一端,但必须有单独的出入口。
第十七条 非密封源实验室及其有关设施,必须符合国家有关卫生防护标准,按照规定要求建造和管理。
第十八条 非密封源实验室,应当根据操作放射性水平的高低,按3区制(即非活性区、低活性区和高活性区)的原则布局,并使工作人员的通常运行路线和放射源、放射性废物的运行路线大体分开,并要设立电离辐射警告标志。
第十九条 非密封源实验室内,不得从事无关活动,不得贮存易燃、易爆、易腐蚀等危险品及无关杂物。
第二十条 从事非密封源测井工作的单位必须建立专用贮存库,且与密封源贮存库分开。非密封源贮存库必须具有符合标准要求的防火、防盗、防浸淹和防泄漏的结构。
第二十一条 非密封源贮存库内的非密封源,必须登记造册,分类贮藏,由专人负责,并建立严格的领取、归还制度。所有放射源出入库,都必须经过检查验证,办理交接登记手续,并定期检查核对,做到帐物相符。
第二十二条 在室外、野外从事非密封源工作时,必须根据辐射水平或者放射性污染的可能范围划出警戒区,并设置电离辐射警告标志,防止无关人员进入警戒区。
第二十三条 非密封源现场测井中示踪剂的释放应当实施机械化、密闭式操作,尽量采用井下释放方式。采用井口倒入法时,必须使井口处于正常注水压力和正常注水量时释放示踪剂,严防放射性物质泼、洒、滴、漏和含放射性液体回喷污染工作场所与环境。
第二十四条 从事非密封源测井工作施工前,应当测量工作场所中工作台、设备与地面的放射性本底水平。工作结束后应当测量工作场所中地面、设备表面、工作人员体表以及个人防护用品表面的放射性污染,如发现异常应当及时去污,并妥善处理。实验室与测井用工作服与个人防护用品应当统一洗涤与保管。
未使用或剩余的非密封源(含放射性示踪剂)应当全部送回贮存库保存,严防丢失。工作中产生的放射性废物,按有关规定收集、封装,统一存放和处理。
第二十五条 贮存、运输非密封源,必须先将非密封源盛放于带盖的容器内,再放入供贮存、运输用的防护容器内,并应加锁。容器外表面除应当标示放射性核素名称、活度和标定日期外,还必须有醒目的电离辐射警告标志和所有单位或者托运单位名称及容器编号。防护容器外的剂量当量率和放射性污染水平不得超过国家有关标准规定的限值。
第二十六条 油(气)田内部运输非密封源,必须专车运输、专人押运,中途停车和井场停放时,需有专人看管,严防差错和丢失。
专用运源车严禁搭乘无关人员和押运生活消费品。未采取足够安全防护措施的运源车不得进入人口密集区和在公共停车场停留。
第二十七条 从事非密封源测井工作的单位必须经常对其放射工作人员进行专业技术和放射防护知识教育,并定期考核。对新参加放射工作的人员必须进行就业前体格检查和放射防护及其法规知识培训,经考核合格,取得《放射工作人员证》后,方可从事非密封源测井或其实验工作。
第二十八条 从事非密封源测井工作的人员必须遵守放射卫生防护规章制度,注意个人卫生,严禁在放射工作场所吸烟、进食和饮水。
第二十九条 向环境释放放射性物质或排放放射性废水、废气,应当遵守国家环境保护有关规定。

第四章 放射事故管理
第三十条 从事非密封源测井工作的单位应当根据国家有关规定,结合非密封源测井工作的操作程序与特点,建立预防和处理放射事故制度和应急措施,并组织有关人员认真学习实施。
第三十一条 发生放射事故的单位,除立即采取应急防护措施外,还必须依照国家有关规定报告和进一步处理。对放射性污染场所中空气、地面和设备的放射性污染,应当根据污染范围和污染程度采取相应的处理措施;当人员皮肤、伤口被污染时,必须迅速去除污染,必要者应当进行医学处理;发生丢失放射性物质事故时,肇事单位应当协助公安、卫生部门迅速查找侦破,及早追回丢失的放射性物质。

第五章 附 则
第三十二条 对违反本办法的单位和个人,省级以上卫生行政部门可以根据情节轻重和后果,依照《放射性同位素与射线装置放射防护条例》有关规定惩处。
第三十三条 本办法由中华人民共和国卫生部负责解释。
第三十四条 本办法自发布之日起实施。