房产中介未尽限购审查义务致合同解除,可否拒付佣金?/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 03:12:18   浏览:8906   来源:法律资料网
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  【案件概况】
  2011年4月2日,被告通过原告上海某房屋服务有限公司居间介绍与案外人张某签订了关于其购买上海市普陀区某路326弄18号503室之房地产的《上海市房地产买卖合同》,合同约定被告向张某购买上述房屋,房价款为200万元。合同对付款方式、违约责任、房产交付等事项作了约定。后原告与被告签订了《佣金确认单》,该《佣金确认单》约定被告共需向原告支付中介服务费人民币(以下币种均为人民币)2万元,但被告至今仍未支付该笔中介服务费。现原告诉至法院,请求判决:1、被告支付中介服务费2万元整;2、诉讼费由被告承担。
  原告称在促成交易双方签订买卖合同当天曾告知被告相关限购政策,并口头询问被告有无购房资格,被告告知其在上海工作且有公积金,有购房资格。但在签订网上备案的合同当天被告告知原告其没有购房资格。原告认为在签约前其没有义务审查购房人的购房资格。被告认为认为自己属于限购政策中“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭”,因此没有购房资格,被告认为原告作为房地产专业人士应该有责任审查购房人是否有购房资格。
  【法院判决】
  被告应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房屋服务有限公司中介服务费人民币1万元。
  【律师评析】
上海房地产律师杨东分析认为,法院对审理此案,一般会关注三个方面,以此来判断中介费是否应该支持,支持多少。具体如下:
第一,房产中介在什么样的情况下可以主张中介费?按照《合同法》相关规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言,被告与案外人已经签订《上海市房地产买卖合同》,而且也具备了房地产买卖合同的主要条款,应认定为促成合同成立。依法可以主张中介费。另外,如果对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。但本案中原被告签订《佣金确认书》约定了中介费,一般因按照约定优先处理。
  第二,限购审查是否为房产中介的应尽义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。就房产中介性质而言,其提供的房源信息应当真实,本案系争房屋权属清晰,是可以交易的,能否交易成功,取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限,非中介所应尽的义务,而更应当取决于交易双方持审慎态度而达到安全交易的目的。”由此可见,法院更倾向认为限购审查义务更多的在于买方。作为房产中介应尽的义务是确保房地产无任何交易瑕疵即可。当然,杨东律师认为房产中介依法应当就有关订立合同的事项(如房产政策等)如实报告义务,而且应提供相关告知证据,以防止纠纷产生。
第三,中介费与房产中介的工作量是否挂钩?司法实践中,中介费与房产中介的工作量还是相互挂钩的,并不是促成签订《上海市房地产买卖合同》后,就能主张全部中介费的。根据目前上海房屋中介操作情况,中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续,以及过户登记手续,否则不能认定其已完成中介服务。因此唯有完成全部中介服务,才能主张全部中介费。不然也违背权利义务应相当对等的公平原则。
  【法规政策】
2011年1月26日,《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布,该通知第六条规定:原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日,上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知,该通知第七条规定:对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。
(作者系上海房地产注册经纪人\上海市欣隆律师事务所律师杨东)

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国家税务总局关于外商投资企业从事贷款担保业务计提坏帐准备问题的批复

国家税务总局


国家税务总局关于外商投资企业从事贷款担保业务计提坏帐准备问题的批复

国税函[2005]850号


江苏省国家税务局:
你局《关于外资担保企业有关税收业务问题的请示》(苏国税发〔2005〕106号)收悉。经研究,现批复如下:
  从事贷款担保业务的外商投资企业,可以根据实际需要,依照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第二十五条第一款的规定,以坏帐准备年末余额不超过其提供无抵押物、无质押物的担保的银行实际放款年末余额的3%为限,逐年计提坏帐准备,从该年度应纳税所得额中扣除。



国家税务总局

二○○五年九月二日


辽宁省盐业管理条例

辽宁省人大常委会


辽宁省盐业管理条例
辽宁省人大常委会


(1996年7月28日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过)


第一条 为加强我省盐资源的保护和开发,促进盐业生产发展,满足社会主义建设和人民生活的需要,保护公民身体健康,根据国务院《盐业管理条例》、《食盐加碘消除碘缺乏危害管理条例》和《食盐专营办法》,结合我省实际,制定本条例。
第二条 凡在我省行政区域内开发盐资源,从事盐产品生产、运销、储存活动,均须遵守本条例。
第三条 本条例所称盐产品,包括食用盐和工业用盐。凡居民直接食用、食品加工用、渔业和畜牧业用的盐产品为食用盐(以下简称食盐);其他盐产品为工业用盐(以下简称工业盐)。
第四条 对食盐依据国家规定实行专营。
在我省行政区域内销售的食盐全部加碘。
第五条 省、市、县人民政府应按照盐业行政管理与盐业经营分开、盐的批发经营与其他商品批发经营分开的原则,明确盐业主管机构和申报食盐专营单位。
第六条 省、市、县人民政府授权的盐业主管机构(以下简称盐业主管机构)负责本行政区域内的盐业管理工作。其所属的盐政稽查机构具体履行盐政稽查职责。
各级卫生行政主管部门负责食盐加碘、消除碘缺乏危害的卫生监督管理工作。工商、商业、技术监督、公安等政府有关部门按照各自职责权限,做好盐业管理工作。
第七条 盐业主管机构和卫生行政主管部门应当建立举报受理制度,受理公民、法人和其他组织对违反本条例行为的举报,并及时查处。
盐业主管机构的盐政稽查人员和卫生行政主管部门的卫生监督人员,有权对盐产品生产、批发、零售单位进行检查。任何单位和个人,不得拒绝检查,不得隐瞒或者提供虚假资料。
第八条 开发盐资源,开办盐产品生产企业,必须按照国家有关规定办理审批手续。
私营企业和个人不得开发盐资源。
盐资源开发及盐产品生产企业需要停产、转产的,应当经原批准机关同意。
第九条 土地管理部门应当会同盐业主管机构对尚未确定权属的现有盐场核定范围,经县以上人民政府批准,核发土地权属证书。
新办盐场,必须依法取得土地权属证书。
第十条 为保证对盐资源的开发利用,维护盐产品生产企业的正常生产,划定合理的区域为盐场保护区。
盐场保护区具体界限的划定,由省盐业主管机构会同省地质矿产行政主管部门提出方案,报省人民政府批准。
第十一条 在盐场保护区内禁止下列行为:
(一)兴建养殖池;
(二)修建与盐业生产无关的建筑物;
(三)擅自开采、挖取沙石、贝壳;
(四)破坏防护林带、植被和其他防护设施。
第十二条 因国家建设征用、划拨盐场保护区,必须从严控制,并应当征求盐业主管机构的意见,按照土地管理有关规定办理征用、划拨手续。
第十三条 对食盐实行定点生产制度。
从事食盐生产,必须经国家盐业主管机构批准,并取得省盐业主管机构和省卫生行政主管部门核发的食盐生产许可证和食盐生产卫生许可证。
第十四条 盐产品生产单位,必须保证食盐的指令性计划和在国家总量计划指导下合同订货任务的完成。
第十五条 禁止利用井矿盐卤水晒制、熬制食盐。
禁止利用盐土、硝土和工业废渣、废液生产盐产品,但以盐为原料的碱厂综合利用资源生产盐产品不在此限。
第十六条 盐产品生产单位应当建立产品质量检验制度,按照国家有关规定对盐产品进行质量检验。未经检验或者检验不合格的盐产品不准出厂。
无检验能力的盐产品生产单位,不得生产食盐;生产工业盐,必须委托质量检验机构进行检验。
第十七条 盐产品标识,应当符合国家和省有关产品质量标识的规定。食盐应当加注盐的种类、加碘量、许可证编号及由国家统一规定的防伪标志。
第十八条 食盐由省盐业主管机构按照国家和省计划行政主管部门下达的计划分配调拨。
第十九条 食盐为国家重点运输物资。铁路、交通部门应当依据省盐业主管机构报送的年度、月度运输计划及时运送。铁路运输必须在运单上加盖省盐业主管机构的准运章;水路、公路运输,承运人必须携带由省盐业主管机构核发的准运证。
国家总量计划指导下合同订货的工业盐运输,由供需双方根据签定的合同向运输部门申请运输计划,由运输部门按照计划运输。
国家总量计划指导下合同订货外的工业盐运输,在本条例发布之日起两年内,由省盐业主管机构核发准运证,承运人必须携带准运证运输。
第二十条 经营食盐批发业务,必须取得食盐批发许可证和食盐批发卫生许可证。
食盐批发许可证由省盐业主管机构核发;食盐批发卫生许可证由省卫生行政主管部门核发。
食盐批发单位必须按照指令性计划和批发许可证规定的渠道及销售范围购销食盐。
食盐零售单位必须从当地取得食盐批发许可证的企业购进食盐。
第二十一条 对食盐生产、批发许可证和食盐生产、批发卫生许可证实行年检制度。持证的单位必须在规定时间内接受年检。
第二十二条 禁止在食盐市场销售下列产品:
(一)液体盐(含天然卤水);
(二)工业用盐、农业用盐;
(三)利用井矿盐卤水晒制、熬制的盐产品;
(四)不符合国家食盐标准或者行业标准的盐产品;
(五)擅自销售的非加碘盐;
(六)其他非食盐产品。
第二十三条 对食盐实行储备制度。
食盐生产、批发单位应当按照省盐业主管机构的规定,做好食盐储备工作,保持合理库存。
食盐零售单位应当将食盐作为必备商品。
第二十四条 食盐的储存、运输应当做到防晒、干燥、安全、卫生,应当与工业盐、非碘盐分库或者分垛存放,并有明显标志,严禁与有毒、有害物质混放或者同载运输。
食盐零售单位购买食盐,必须使用专用周转箱(袋),严禁散装、散运。
第二十五条 食盐生产、批发、零售单位必须执行国家规定的食盐价格。
国家总量计划指导下合同订货的工业盐价格,在国家保护价的基础上,由供需双方协商确定。任何单位和个人不得在供需双方合同确定的成交价格外加价或者加收任何费用。
国家总量计划指导下合同订货外的工业盐价格,由供需双方按照市场需求协商确定。
第二十六条 违反本条例的规定,在我省行政区域内的食盐市场销售不合格碘盐或者擅自销售非碘盐的,由县级以上人民政府盐业主管机构没收其经营的全部盐产品和违法所得,可以并处该盐产品价值3倍以下的罚款;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十七条 对违反本条例第十一条规定,影响盐场正常生产经营活动的,盐业主管机构有权制止,责令其赔偿损失,没收其违法所得,并处违法所得额5倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十八条 对违反本条例第十三条、第二十条第一款、第三款规定,未取得食盐生产、批发许可证,从事食盐生产、批发业务,未按照指令性计划和批发许可证规定的渠道及销售范围购销食盐的,由盐业主管机构责令停止生产、批发,没收盐产品和违法所得,并处该盐产品价值3倍
以下罚款。
第二十九条 对违反本条例第十五条第一款规定,生产盐产品的,由盐业主管机构责令停止生产,没收违法生产的盐产品、违法所得和生产工具,并处违法生产的盐产品价值3倍以下罚款。
对违反本条例第十五条第二款规定,生产盐产品的,由盐业主管机构或者卫生行政主管部门按照职责权限,予以制止,责令停止销售,没收违法所得,并处违法所得额5倍以下罚款;造成严重食物中毒,构成犯罪的,对直接责任人员依法追究刑事责任。
第三十条 对违反本条例第十九条第一款规定,运输盐产品的,由盐业主管机构没收违法运输的盐产品,对货主处该盐产品价值3倍以下罚款,对承运人处违法所得3倍以下罚款。
对违反本条例第十九条第三款规定,运输盐产品的,盐业主管机构有权封存,没收盐产品,并处该盐产品价值3倍以下罚款。
第三十一条 对违反本条例第二十条第四款规定,从未取得食盐批发许可证的企业购进盐产品的,由盐业主管机构责令改正,没收违法购进的盐产品,并处该盐产品价值3倍以下罚款。
第三十二条 对违反本条例第二十一条规定,未接受年检的或年检不合格的单位,由盐业主管机构或者卫生行政主管部门按照职责权限,责令限期改正;逾期不改正的,可吊销生产、批发许可证和卫生许可证。
第三十三条 对违反本条例第二十二条第(一)、(二)、(三)、(六)项规定,销售盐产品的,由盐业主管机构责令停止销售,没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
对违反本条例第二十二条第(五)项规定,擅自销售非加碘盐的,由盐业主管机构没收该盐产品和违法所得,并处该盐产品价值3倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十四条 对违反本条例第二十四条规定,储存、运输盐产品的,由卫生行政主管部门责令改正,并处该盐产品价值3倍以下罚款。
第三十五条 违反本条例涉及公安、工商、技术监督、物价、矿产资源等管理的,由有关部门按照国家和省有关规定处罚。
第三十六条 盐业主管机构的盐政稽查人员和卫生行政主管部门的卫生监督人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,按照人事管理权限给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十七条 本条例自公布之日起施行。



1996年7月28日